Projectontwikkelaars kiezen bij koopwoningprojecten steeds minder vaak voor het gebruik van koop-of aannemingsovereenkomsten. In plaats daarvan werken zij met separate koopovereenkomsten (voor de verkoop van een kavel of appartementsrecht, te sluiten met de projectontwikkelaar) en separate aannemingsovereenkomsten (voor de bouw van de woning/opstallen, te sluiten met de bouwkundige aannemer). Het voordeel van deze tweedeling voor de projectontwikkelaar is dat hij niet meer geconfronteerd wordt met uitvoerings- en nazorgperikelen zoals die bij woningbouw kunnen ontstaan.

De hiervoor geschetste voordelen voor de projectontwikkelaar doen zich alleen voor indien de constructie van gescheiden koop en aanneming zorgvuldig wordt toegepast.

Niet altijd voordelig
Er zitten echter fiscale kanten aan gescheiden koop en aanneming, die vaak genegeerd worden. Enkelen voorbeelden:

1. Indien de projectontwikkelaar niet als opdrachtgever voor de bouwkundige aannemer optreedt – ten aanzien van de bij start bouw onverkochte woningen – kan een economische levering ten aanzien van de betreffende kavels of appartementsrechten aan de bouwkundige aannemer worden geconstateerd.
2. Indien de projectontwikkelaar de ten tijde van de levering van de woning (kavel of appartementsrecht) reeds vervallen termijnen van de aanneemsom niet als ophoging van de koopsom bij de verkrijger in rekening brengt (nadat de bouwkundige aannemer deze termijnen eerst bij de projectontwikkelaar in rekening heeft gebracht), is sprake van levering voor een te lage prijs aan een niet-aftrekgerechtigde voor de BTW.
3. Bij vernieuwbouwprojecten kan sprake zijn van levering van een bestaand goed in de sfeer van de overdrachtsbelasting, waardoor de BTW over de bij levering vervallen bouwtermijnen niet in aftrek kan worden gebracht.

Om te voorkomen dat het nastreven van voordelen (fiscale) nadelen in het leven roept, dienen (met name) de fiscale kanten van gescheiden koop en aanneming projectspecifiek en zorgvuldig onder de loep te worden genomen. Daarbij dient te worden voorzien in een maatwerkoplossing voor de te sluiten contracten (samenwerkingsovereenkomst tussen projectontwikkelaar en bouwkundige aannemer, koopovereenkomst tussen projectontwikkelaar en verkrijger en aannemingsovereenkomst tussen bouwkundige aannemer en verkrijger).

Bezint eer gij begint
Als de constructie van gescheiden koop en aanneming zorgvuldig wordt opgezet en fiscaal goed wordt doorgerekend, hoeft het bekende adagium ‘ieder voordeel heeft zijn nadeel’ zich niet voor te doen. Bezint eer gij begint! En laat uw contracten voor gescheiden koop en aanneming opstellen of screenen door een deskundige. Desnoods door de advocaten en notarissen van Wintertaling.