Wel een vergunning, maar toch niet bouwen – Blog Bas van Vliet

Bij alle bezwaren die door omwonenden tegen diverse bouwplannen worden gemaakt, komt het niet zo vaak voor dat –nadat zonder succes tegen bestemmingsplan(-wijziging) en omgevingsvergunning (bouwvergunning) bezwaar is gemaakt – ook nog eens de privaatrechtelijke weg wordt bewandeld. En als dat wel gebeurt, komt het ook niet zo vaak voor dat dit in kort geding tot een bouwverbod leidt.

Anders ging het bij een bouwplan voor een winkel-wooncomplex in Hilversum. Het betrof ruim 700 vierkante meter bruto vloeroppervlak aan detailhandel op de begane grond en daarboven 3 lagen met 45 appartementen. Onderdeel van het plan was een 13 meter hoge blinde muur die zich op enkele tientallen centimeters van een aanliggend appartementengebouw van de voor- tot aan de achterzijde van dat perceel zou uitstrekken. Voorheen bevond zich daar een steeg met een breedte van 3 meter en vervolgens een bouwwerk met een dak dat vanaf de onderkant van de eerste verdieping schuin naar achteren liep.

Enkele appartementeigenaren en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het aanliggende appartementengebouw maakten bezwaar tegen de bouwvergunning voor het complex. Het bezwaar werd door B&W echter ongegrond verklaard en ook bij de bestuursrechter kregen de omwonenden nul op het rekest. Het bestemmingsplan stond immers 100 procent bebouwing van het perceel en een bouwhoogte van 13 meter toe. De bouwvergunning kon daarom niet geweigerd worden. Er was dan ook geen plaats voor het afwegen van de belangen van omwonenden tegenover die van de ontwikkelaar van het appartementengebouw.

Daarop stapten de omwonenden en de VvE naar de civiele rechter en vorderden in kort geding dat de werkzaamheden ter uitvoering van de omgevingsvergunning werden gestaakt op verbeurte van een dwangsom. Als grond voor deze vordering voerden zij aan dat de ontwikkelaar door de rechtopstaande blinde muur van 13 meter hoog onrechtmatige hinder aan hen toebracht als bedoeld in art. 5:37 van het Burgerlijk Wetboek. Zij wezen er onder meer op dat door deze muur de lichttoetreding tot het complex zou verminderen. Daartegen voerde de ontwikkelaar onder meer aan dat licht en uitzicht weliswaar zouden verminderen, maar dat dit in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk is en er voorheen ook geen vrij uitzicht was. Ook werd er op gewezen dat de balkons en dakkappellen door de omwonenden op korte afstand van de perceelsgrens waren gerealiseerd en zij dus zelf een risico hadden genomen dat licht en uitzicht zouden worden beperkt als gebruik werd gemaakt van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan bood.

De voorzieningenrechter overwoog dat het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder door het gebruikmaken van door een bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheden géén belang is dat door de wettelijke regeling van het bestemmingsplan wordt nagestreefd. Met andere woorden: bij het vaststellen van het bestemmingsplan wordt eventuele privaatrechtelijke hinder die wordt veroorzaakt door het gebruikmaken van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet betrokken.

Voorts overwoog de voorzieningenrechter dat de nieuwbouw door de ontneming van licht en uitzicht, gelet op de aard, ernst en duur daarvan een aanzienlijke stoornis in het genot van hun eigendom opleverde. Hierbij werd in aanmerking genomen dat de nieuwbouw op enkele tientallen centimeters van het appartementencomplex werd gerealiseerd, waardoor de lichtinval gedurende de hele dag minimaal zou zijn en het uitzicht volledig teniet zou worden gedaan.

 

Deze publicatie is geschreven door Bas van Vliet

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *