Nuancering jurisprudentie over gemeenschappelijke funderingen

In een recent arrest van 27 januari 2015 heeft het Gerechtshof Amsterdam een eerdere uitspraak uit 2009[1] nadere duiding gegeven. Het arrest is van invloed op de beoordeling van vraagstukken rond het herstel van gemeenschappelijke funderingen, zoals die met name in Amsterdam veel voorkomen.

Tot aan dit recente arrest werd op grond van de jurisprudentie[2] aangenomen dat een gerechtigde tot een gemeenschappelijke fundering slechts zonder toestemming van de mede-eigenaar tot vernieuwing van de fundering kon overgaan als er een acuut en reëel gevaar was waardoor het herstel geen uitstel zou kunnen lijden. Voorts werd aangenomen dat slechts in dat geval of indien toestemming door de medegerechtigde was verleend, op grond van artikel 5:65 van het Burgerlijk Wetboek (BW), de mede-eigenaar gehouden is in de kosten van het herstel bij te dragen.

Bijdrage

In de uitspraak van januari jl. heeft het Hof echter overwogen dat als herstel nodig is en partijen bereiken geen overeenstemming over de wezenlijke aspecten van het herstel (zoals tijdstip, wijze van uitvoering, keuze aannemer, kosten en verdeelsleutel voor bijdrageplicht), en door één van de eigenaren wordt (toch) opdracht gegeven voor het herstel, het enkele ontbreken van toestemming van de andere eigenaar nog niet betekent dat die andere eigenaar is ontheven uit de bijdrageplicht die uit art. 5:65 BW voortvloeit.

Het onvoldoende rekening houden met de belangen van de andere eigenaar kan overigens wél van invloed zijn op de hoogte van de bijdrageplicht van de andere eigenaar.

Noodzaak

Het Hof bepaalde ook dat het niet zo is dat er alleen sprake is van noodzakelijk funderingsherstel indien zich reëel en acuut gevaar voor ernstige schade aan één of meer van de met de gemeenschappelijke muur en fundering verbonden huizen voordoet en de uitkomst van behoorlijk overleg tussen partijen (en eventueel een beslissing van de kantonrechter) niet kan worden afgewacht.

Deze uitspraak biedt meer soelaas voor de Amsterdamse funderingspraktijk. Want het vereiste van ‘acuut en reëel gevaar’ betekende in de praktijk dat een eigenaar van een pand met gemeenschappelijke funderingen veel gevallen geen bijdrage kon vorderen in de kosten van vernieuwing van die fundering omdat het gebrek aan de fundering niet ernstig genoeg was. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als een pand dat wel gestaag (scheef)zakt maar niet op korte termijn zal instorten. In de praktijk leidde dat er veelal toe dat de kosten van vernieuwing van de gemeenschappelijke fundering door slecht één van de gerechtigden werden gedragen. Deze uitspraak zal daar naar alle waarschijnlijkheid verandering in brengen. Dit valt toe te juichen, omdat in veel gevallen funderingsherstel wel gewenst is om verdere scheefstand te voorkomen (schadebeperking) maar niet zo acuut is dat dit geen uitstel kan lijden.

Deze bijdrage is geschreven door: mr. B.B. van Vliet

Hof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:GHAMS:2015:94

 

[1] Hof Amsterdam 21 april 2009 ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ6267

[2] o.a. Hof Amsterdam 6 september 2007, ECLI:NL:GHAMS:BC0310